Steuern bei Kauf und Vermietung einer Immobilie in Spanien
Steuern für spanische Immobilien: Grunderwerbsteuer, IBI, Nichtansässigensteuer auf Mieteinnahmen und Verkaufssteuern verständlich erklärt für deutsche Eigentümer.
Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, hat es mit einem gestaffelten Steuersystem zu tun: Steuern beim Kauf, laufende Steuern während des Eigentums und Steuern beim Verkauf. Für deutsche Eigentümer, die in Deutschland steuerlich ansässig bleiben, gelten dabei besondere Regeln – etwa die Nichtansässigensteuer. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Abgaben. Er ersetzt keine individuelle Beratung, hilft Ihnen aber, die Größenordnungen richtig einzuordnen.
Steuern beim Kauf
Die einmaligen Steuern beim Erwerb sind der größte Kostenblock und hängen von der Objektart ab.
Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Der Satz wird regional festgelegt und liegt in der Regel bei ca. 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises.
Neubau
Beim Erwerb vom Bauträger gelten stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent sowie die Beurkundungssteuer (AJD) von ca. 0,5 bis 1,5 Prozent. Details zu allen Erwerbskosten finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Laufende Steuern während des Eigentums
Solange Sie die Immobilie halten, fallen jährlich mehrere Abgaben an.
Grundsteuer (IBI)
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die kommunale Grundsteuer. Sie bemisst sich am Katasterwert (valor catastral) und wird jährlich von der Gemeinde erhoben. Die Höhe variiert je nach Kommune und Objekt.
Nichtansässigensteuer bei Eigennutzung
Auch wenn Sie Ihre Immobilie nicht vermieten, sondern nur selbst nutzen, erhebt der spanische Fiskus von nicht ansässigen Eigentümern eine fiktive Einkommensteuer (IRNR) auf einen kalkulatorischen Nutzungswert, der aus dem Katasterwert abgeleitet wird. Der Betrag ist meist überschaubar, muss aber jährlich erklärt werden.
Steuern auf Mieteinnahmen
Vermieten Sie Ihre Immobilie, unterliegen die Einnahmen der Nichtansässigensteuer (IRNR). Für Sie als deutschen EU-Bürger gelten dabei günstige Bedingungen.
- Steuersatz: ca. 19 Prozent für in der EU ansässige Eigentümer.
- Kostenabzug: EU-Bürger dürfen die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen abziehen – etwa Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, IBI und anteilige Abschreibung. Versteuert wird nur der Nettoüberschuss.
- Erklärungspflicht: Die Einnahmen sind regelmäßig gegenüber der spanischen Finanzverwaltung zu erklären.
Dieser Kostenabzug ist ein spürbarer Vorteil gegenüber Eigentümern aus Drittstaaten, die ihre Bruttoeinnahmen zu einem höheren Satz und ohne Abzug versteuern.
Steuern beim Verkauf
Verkaufen Sie die Immobilie später mit Gewinn, werden weitere Steuern fällig.
- Wertzuwachssteuer (IRNR auf den Veräußerungsgewinn): Der beim Verkauf erzielte Gewinn unterliegt der Besteuerung. Zudem behält der Käufer bei nicht ansässigen Verkäufern in der Regel einen gesetzlich festgelegten Anteil des Kaufpreises ein und führt ihn als Steuervorauszahlung ab.
- Plusvalía municipal: Diese kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs trägt beim Verkauf grundsätzlich der Verkäufer.
Das Doppelbesteuerungsabkommen
Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Es verhindert, dass dieselben Einkünfte in beiden Ländern voll besteuert werden. Vereinfacht gilt: Immobilieneinkünfte werden dort besteuert, wo die Immobilie liegt – also in Spanien. In Deutschland werden sie in der Regel im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt. Die genaue Handhabung sollten Sie mit einem steuerlichen Berater klären.
Praktische Pflichten für nicht ansässige Eigentümer
Als in Deutschland ansässiger Eigentümer treffen Sie in Spanien einige wiederkehrende Erklärungspflichten. Werden sie versäumt, drohen Zuschläge und Zinsen. Behalten Sie daher folgende Punkte im Blick:
- Jährliche IRNR-Erklärung: Bei Eigennutzung ist die fiktive Einkommensteuer jährlich zu erklären, bei Vermietung sind die Einnahmen regelmäßig anzugeben.
- Zahlung der IBI: Die kommunale Grundsteuer wird üblicherweise per Lastschrift vom spanischen Konto eingezogen – prüfen Sie, dass der Einzug eingerichtet ist.
- Vertretung vor Ort: Viele Eigentümer beauftragen einen Steuerberater (gestor oder asesor fiscal), der die Erklärungen fristgerecht einreicht. Das reduziert das Fehlerrisiko erheblich.
Gerade bei der Vermietung lohnt sich professionelle Begleitung, da der korrekte Kostenabzug und die fristgerechte Abgabe der Erklärungen die Nachsteuerrendite spürbar beeinflussen.
Vermögensteuer im Blick behalten
Neben den laufenden Ertrag- und Grundsteuern kann in Spanien unter Umständen eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) relevant werden. Sie greift erst oberhalb bestimmter Freibeträge, die von den autonomen Regionen unterschiedlich ausgestaltet sind, und betrifft daher vor allem hochwertige Objekte. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom Nettovermögenswert der spanischen Vermögenswerte und der jeweiligen Region ab. Da die Regelungen komplex sind und sich ändern können, sollten vermögende Käufer diesen Punkt gezielt mit einem Fachberater klären.
Steuern im Überblick
| Phase | Steuer | Richtwert |
|---|---|---|
| Kauf (Bestand) | Grunderwerbsteuer (ITP) | ca. 6–10 % |
| Kauf (Neubau) | IVA + AJD | 10 % + ca. 0,5–1,5 % |
| Laufend | Grundsteuer (IBI) | je nach Kommune |
| Laufend (Eigennutzung) | fiktive IRNR | vom Katasterwert |
| Vermietung | IRNR auf Mietüberschuss | ca. 19 % (EU) |
| Verkauf | IRNR auf Gewinn + Plusvalía | je nach Fall |
Alle Angaben sind Näherungswerte und können je nach Region, Objekt und persönlicher Situation abweichen. Eine individuelle steuerliche Beratung ist dringend zu empfehlen.
Häufige Fragen
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie nur selbst nutze?
Ja. Als nicht ansässiger Eigentümer schulden Sie eine fiktive Einkommensteuer auf einen aus dem Katasterwert abgeleiteten Nutzungswert sowie die jährliche Grundsteuer IBI.
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Für EU-Bürger beträgt der Satz ca. 19 Prozent, wobei nur der Nettoüberschuss nach Abzug der abzugsfähigen Kosten besteuert wird.
Werde ich in Deutschland und Spanien doppelt besteuert?
Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert eine echte Doppelbesteuerung. Immobilieneinkünfte werden in Spanien besteuert und in Deutschland in der Regel nur im Progressionsvorbehalt berücksichtigt.
Kann ich Kosten steuerlich geltend machen?
Als EU-Bürger ja. Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, IBI und Abschreibung mindern die zu versteuernde Basis bei der Vermietung.
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