Spaniens Golden Visa ist abgeschafft: Das gilt jetzt für Investoren
Spaniens Golden Visa wurde am 3. April 2025 abgeschafft. Der Immobilienweg zur Aufenthaltserlaubnis entfällt. Diese Alternativen bleiben deutschen Investoren.
Die Nachricht hat viele internationale Investoren überrascht: Spaniens Golden Visa, das über Jahre eine Aufenthaltserlaubnis gegen eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro ermöglichte, gibt es nicht mehr. Mit der Ley Orgánica 1/2025 wurde das Programm zum 3. April 2025 offiziell abgeschafft. Wer also heute an der spanischen Küste kauft, erhält dadurch kein Aufenthaltsrecht mehr. Für deutsche Käufer als EU-Bürger ändert das in der Praxis wenig – dennoch lohnt ein genauer Blick auf die neue Rechtslage und die verbleibenden Wege.
Was genau wurde abgeschafft?
Das spanische Programm zur Aufenthaltserlaubnis durch Investition (umgangssprachlich „Golden Visa") erlaubte es Angehörigen von Drittstaaten, über eine qualifizierte Investition eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten. Der bekannteste und meistgenutzte Weg war der Immobilienerwerb ab 500.000 Euro.
Mit der Ley Orgánica 1/2025 wurde dieser Immobilienweg gestrichen. Seit dem 3. April 2025 gilt:
- Der Kauf einer Immobilie – gleich welchen Werts – begründet kein Aufenthaltsrecht mehr.
- Ein neuer Antrag auf ein Golden Visa über die Immobilienroute ist nicht mehr möglich.
- Bereits vor dem Stichtag rechtmäßig erteilte Aufenthaltstitel genießen in der Regel Bestandsschutz und behalten nach den geltenden Übergangsregeln ihre Gültigkeit; für Details ist eine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls ratsam.
Warum das für Deutsche kaum eine Rolle spielt
Das Golden Visa richtete sich an Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU und des Europäischen Wirtschaftsraums. Als deutscher Staatsbürger genießen Sie ohnehin die Freizügigkeit innerhalb der EU. Das bedeutet:
- Sie dürfen sich in Spanien frei aufhalten, niederlassen und arbeiten.
- Für Aufenthalte benötigen Sie kein Investorenvisum.
- Bei einem geplanten dauerhaften Aufenthalt registrieren Sie sich lediglich als EU-Bürger und erhalten eine entsprechende Bescheinigung.
Der Wegfall des Golden Visa betrifft Sie als deutschen Käufer also im Kern nicht. Für Ihre Immobilieninvestition bleibt die Rechtslage unverändert: freier Erwerb, freie Nutzung, freie Vermietung im Rahmen der lokalen Vorschriften.
Für wen der Wegfall spürbar ist
Relevant ist die Abschaffung vor allem in zwei Konstellationen:
- Käufer aus Drittstaaten, die über die Immobilie einen Aufenthaltstitel anstrebten. Für sie entfällt diese Option ersatzlos.
- Familienkonstellationen mit Drittstaatsangehörigen, etwa wenn ein Ehe- oder Familienmitglied keine EU-Staatsangehörigkeit besitzt und einen eigenständigen Aufenthaltstitel benötigt.
In diesen Fällen sind die nachfolgend beschriebenen Alternativen zu prüfen.
Welche Aufenthaltswege bleiben?
Für Drittstaatsangehörige, die in Spanien leben möchten, existieren weiterhin etablierte Visa-Kategorien. Sie sind allerdings nicht an eine Immobilieninvestition gekoppelt.
Nicht-Erwerbstätigen-Visum (Non-Lucrative Visa)
Das Nicht-Erwerbstätigen-Visum richtet sich an Personen, die über ausreichende eigene finanzielle Mittel verfügen und in Spanien leben, aber dort keiner Erwerbstätigkeit nachgehen möchten. Voraussetzung ist der Nachweis stabiler, ausreichend hoher Einkünfte oder Vermögenswerte sowie einer Krankenversicherung. Für vermögende Ruheständler oder Privatiers ist dies häufig der passende Weg.
Digital-Nomad-Visum
Das Digital-Nomad-Visum wurde für ortsunabhängig Tätige geschaffen. Es erlaubt Angehörigen von Drittstaaten, aus Spanien heraus remote für Arbeitgeber oder Kunden außerhalb Spaniens zu arbeiten. Nachzuweisen sind unter anderem ein bestehendes Beschäftigungs- oder Auftragsverhältnis sowie ein Mindesteinkommen.
Weitere Wege
Daneben bestehen klassische Kategorien wie das Arbeits- oder Unternehmervisum. Welcher Weg im Einzelfall geeignet ist, hängt stark von der persönlichen Situation ab und sollte anwaltlich geprüft werden.
Golden Visa und Alternativen im Vergleich
| Kriterium | Golden Visa (bis 3.4.2025) | Nicht-Erwerbstätigen-Visum | Digital-Nomad-Visum |
|---|---|---|---|
| Status | abgeschafft | aktiv | aktiv |
| Immobilie erforderlich | ja (ab 500.000 €) | nein | nein |
| Erwerbstätigkeit in Spanien | erlaubt | nein | remote, außerhalb Spaniens |
| Zielgruppe | Drittstaaten-Investoren | Vermögende, Privatiers | ortsunabhängig Tätige |
| Für EU-Bürger relevant | nein | nein (Freizügigkeit) | nein (Freizügigkeit) |
Die Angaben dienen der Orientierung; die konkreten Voraussetzungen und Einkommensgrenzen können sich ändern und sollten aktuell geprüft werden.
Warum Spanien das Programm beendet hat
Der Gesetzgeber begründete die Abschaffung im Kern mit wohnungspolitischen Erwägungen. In stark nachgefragten Städten und Küstenregionen stand das Golden Visa in der Kritik, spekulative Immobilienkäufe zu begünstigen und den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich unter Druck zu setzen. Mit dem Wegfall der Immobilienroute möchte Spanien den Zugang zu Wohnraum entlasten. Diese Entwicklung fügt sich in einen breiteren europäischen Trend ein: Mehrere EU-Staaten haben ihre Investoren-Aufenthaltsprogramme in den vergangenen Jahren eingeschränkt oder beendet.
Für Sie als Kapitalanleger ist die Motivation weniger entscheidend als die Konsequenz – und die ist eindeutig: Der Immobilienkauf ist heute eine reine Investitionsentscheidung ohne aufenthaltsrechtliche Komponente.
Was bedeutet das für Ihr Investment?
Der Wegfall des Golden Visa ändert nichts an der grundsätzlichen Attraktivität spanischer Küstenimmobilien als Kapitalanlage. Ihre Investitionsentscheidung sollte ohnehin von den Fundamentaldaten getragen sein – Lage, Wertentwicklung, Mietrendite und Nachfrage – und nicht von einem Aufenthaltstitel, den Sie als deutscher Staatsbürger nie benötigten. Kaufen Sie aus rein wirtschaftlichen Erwägungen, hat sich für Sie faktisch nichts geändert.
Häufige Fragen
Gibt es das spanische Golden Visa noch?
Nein. Es wurde durch die Ley Orgánica 1/2025 mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. Der Immobilienweg zur Aufenthaltserlaubnis existiert nicht mehr.
Bekomme ich als Deutscher durch einen Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht?
Sie benötigen keines. Als EU-Bürger genießen Sie ohnehin volle Freizügigkeit und dürfen sich in Spanien frei aufhalten und niederlassen. Der Immobilienkauf ändert daran nichts – weder vorher noch heute.
Was passiert mit bereits erteilten Golden Visa?
Vor dem Stichtag rechtmäßig erteilte Aufenthaltstitel genießen nach den Übergangsregelungen in der Regel Bestandsschutz. Für den konkreten Einzelfall ist eine anwaltliche Prüfung empfehlenswert.
Welche Alternative eignet sich für vermögende Nicht-EU-Investoren?
Häufig das Nicht-Erwerbstätigen-Visum, das ausreichende eigene finanzielle Mittel voraussetzt, oder – bei ortsunabhängiger Tätigkeit – das Digital-Nomad-Visum. Beide sind nicht an eine Immobilieninvestition gebunden.
Ihre Kaufentscheidung sollten die Fundamentaldaten tragen. Unser kostenloser Marktreport 2026 liefert die relevanten Kennzahlen zu Preisen, Renditen und Nachfrage an der spanischen Küste – gerne senden wir ihn Ihnen zu.