Die 8 teuersten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien — und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Immobilienkäufe in Spanien verlaufen reibungslos – wenn der Prozess professionell aufgesetzt ist. Die teuren Fälle, von denen man hört, folgen dagegen fast immer denselben Mustern: übersprungene Prüfungen, emotionale Schnellentscheidungen und falsche Annahmen über Recht und Steuern. Dieser Ratgeber benennt die acht Fehler, die deutsche Käufer erfahrungsgemäß am meisten Geld kosten – und zeigt, wie Sie jeden einzelnen systematisch vermeiden.

Fehler 1: Kaufen ohne unabhängigen Anwalt

Der häufigste und potenziell teuerste Fehler. In Spanien prüft der Notar – anders als es viele Deutsche erwarten – nicht in gleicher Tiefe wie ein deutscher Notar die Interessen des Käufers. Der Makler wiederum arbeitet in der Regel für den Verkäufer. Ohne eigenen Anwalt bleibt niemand, der Lastenfreiheit, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung und Vertragsklauseln ausschließlich in Ihrem Interesse prüft.

So vermeiden Sie ihn: Beauftragen Sie eine unabhängige, auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei – nicht die vom Makler „empfohlene". Das Honorar von üblicherweise ca. 1 Prozent des Kaufpreises ist die wirksamste Versicherung des gesamten Kaufs.

Fehler 2: Nebenkosten und laufende Kosten unterschätzen

Wer sein Budget nur am Kaufpreis ausrichtet, gerät in Bedrängnis: Kaufnebenkosten liegen in der Regel bei ca. 10 bis 13 Prozent (Grunderwerbsteuer ITP von ca. 6 bis 10 Prozent je nach Region beziehungsweise 10 Prozent IVA plus AJD beim Neubau, dazu Notar, Grundbuch und Anwalt). Danach folgen IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung und die Nichtresidentensteuer.

So vermeiden Sie ihn: Kalkulieren Sie von Beginn an mit Gesamtkosten – und halten Sie die Nebenkosten als Eigenkapital vor, denn spanische Banken finanzieren sie üblicherweise nicht mit.

Fehler 3: Die Lizenz-Illusion bei der Ferienvermietung

Viele Renditerechnungen stehen und fallen mit der touristischen Vermietung – doch die erfordert eine Lizenz (licencia turística), deren Vergabe regional stark begrenzt sein kann. Auf den Balearen ist die ETV-Lizenz streng kontingentiert, und auch Festlandregionen verschärfen die Regeln. Wer „einfach über Airbnb vermieten" einplant, kauft womöglich ein Objekt, das dies legal gar nicht darf.

So vermeiden Sie ihn: Lassen Sie den Lizenzstatus beziehungsweise die Lizenzfähigkeit des konkreten Objekts vor der Anzahlung anwaltlich prüfen – einschließlich der Satzung der Eigentümergemeinschaft.

Fehler 4: Illegale Anbauten und fehlende Genehmigungen übersehen

Gerade bei Villen und Fincas sind nachträgliche Anbauten, Pools oder ausgebaute Nebengebäude nicht immer genehmigt oder im Grundbuch erfasst. Die Folgen reichen von Legalisierungskosten über Bußgelder bis zu Problemen bei Finanzierung und Wiederverkauf.

So vermeiden Sie ihn: Abgleich von Grundbuch, Kataster und tatsächlichem Baubestand durch den Anwalt; bei Abweichungen Legalisierung oder Preisanpassung vor dem Notartermin verhandeln.

Fehler 5: Schulden, die am Objekt hängen

In Spanien können bestimmte Verbindlichkeiten der Immobilie folgen – etwa rückständige Gemeinschaftskosten oder die Grundsteuer vergangener Jahre. Ohne Prüfung übernehmen Sie im schlechtesten Fall die Altlasten des Verkäufers.

So vermeiden Sie ihn: Aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft und Nachweis bezahlter IBI gehören zwingend in die Due Diligence.

Fehler 6: Emotional und unter Zeitdruck kaufen

„Das Objekt ist noch drei andere Interessenten dran" – künstlicher Zeitdruck ist ein klassisches Verkaufsinstrument. Wer im Urlaubsmodus nach zwei Besichtigungstagen unterschreibt, zahlt häufig zu viel oder übersieht Mängel, die im November offensichtlich wären.

So vermeiden Sie ihn: Besichtigen Sie mehrfach, idealerweise auch außerhalb der Saison. Definieren Sie Budget und Kriterien vor der Reise – und akzeptieren Sie, dass ein geplatzter Deal günstiger ist als ein schlechter.

Fehler 7: Den Steuerrahmen ignorieren

Mieteinnahmen unterliegen der Nichtresidentensteuer (für EU-Bürger in der Regel ca. 19 Prozent mit Kostenabzug), Eigennutzung einer Pauschalbesteuerung, und auch in Deutschland bestehen Erklärungspflichten. Wer das erst nach dem Kauf entdeckt, verschenkt Gestaltungsspielraum – etwa bei der Frage, ob privat oder über eine Gesellschaft gekauft wird.

So vermeiden Sie ihn: Vor dem Kauf einmal grundlegend steuerlich beraten lassen – auf spanischer und deutscher Seite.

Fehler 8: Wechselkurs- und Überweisungsdetails dem Zufall überlassen

Kaufpreiszahlungen laufen über bankbestätigte Schecks oder Überweisungen mit Nachweispflichten zur Geldherkunft. Wer Fristen, Bankgebühren und die notwendigen Compliance-Unterlagen unterschätzt, riskiert Verzögerungen am Notartermin – im schlimmsten Fall den Verlust der Anzahlung.

So vermeiden Sie ihn: Spanisches Konto frühzeitig eröffnen, Geldflüsse mit Bank und Anwalt zeitlich planen, Herkunftsnachweise vorbereiten.

Die 8 Fehler im Überblick

#	Fehler	Wirksamste Gegenmaßnahme
1	Kein unabhängiger Anwalt	Eigene Kanzlei beauftragen (ca. 1 % Honorar)
2	Nebenkosten unterschätzt	Ca. 10–13 % zusätzlich als Eigenkapital einplanen
3	Vermietung ohne Lizenzprüfung	Lizenzstatus vor Anzahlung verifizieren
4	Ungenehmigte Anbauten	Grundbuch/Kataster/Bestand abgleichen
5	Objektgebundene Schulden	Nota simple + Schuldenfreiheitsnachweise
6	Emotionaler Schnellkauf	Mehrfach besichtigen, Kriterien vorab festlegen
7	Steuern erst nach Kauf bedacht	Beratung vor Vertragsunterschrift
8	Zahlungsabwicklung improvisiert	Konto, Fristen, Herkunftsnachweise vorbereiten

Häufige Fragen

Was ist der teuerste Einzelfehler beim Kauf in Spanien?

In der Praxis der Verzicht auf die unabhängige Rechtsprüfung – weil daraus fast alle anderen Probleme folgen können: unentdeckte Lasten, illegale Anbauten, nicht vermietbare Objekte. Die Prüfungskosten stehen in keinem Verhältnis zum möglichen Schaden.

Ist der Notar in Spanien nicht ausreichend?

Der spanische Notar beurkundet rechtmäßig und prüft Grunddaten, ersetzt aber keine käuferseitige Due Diligence in deutscher Gründlichkeit. Die interessengeleitete Prüfung für den Käufer leistet nur ein eigener Anwalt.

Kann ich die Anzahlung zurückbekommen, wenn ich abspringe?

Beim üblichen Arras-Vertrag verlieren Käufer bei eigenem Rücktritt in der Regel die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er üblicherweise das Doppelte. Unterschreiben Sie deshalb erst, wenn die wesentlichen Prüfungen abgeschlossen sind oder der Vertrag entsprechende Rücktrittsklauseln enthält.

Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

Etablierte Marktpräsenz, transparente Angaben zu Objekt und Lasten, kein Drängen auf schnelle Anzahlungen und die Selbstverständlichkeit, dass Ihr Anwalt alle Unterlagen erhält. Zurückhaltung ist geboten, wenn Unterlagen nur zögerlich herausgegeben werden.

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